שימור מבנים מול פיתוח אורבני – או מנועי צמיחה חופפים?

 

מאת: אבי חפץ ומאיר בן יוסף

 


הויכוח בין שומרי הסביבה ונכסי התרבות ובין מצדדי הפיתוח, נתפס פעמים רבות כקוטביובלתי ניתן לגישור. עם זאת, אנו סבורים כי שניהם פועלים באותו כיוון בהקשר לתרומהשלהם להרחבת הצמיחה המקומית.

 

מבנים לשימור בערים ותיקות הינם נכסי תרבות ייחודיים. קיוםמבנים כאלו והמשאבים שהעיריות מוכנות להשקיע בשמירה ובתחזוקה שלהם, מצביעים עלהחשיבות הניתנת לשימור עברה של העיר. למבני שימור היבטים היסטוריים, אדריכלייםואסתטיים. היבט נוסף עליו בדרך כלל פחות נותנים את הדעת הוא ההיבט הכלכלי של נכסיםאלה, הודות ליכולתם לעטר את העיר בסיפורים מוחשיים מן העבר ולמשוך אל העיר תיירים.מסיבה זו, רצוי לקבוע עבור מבנים לשימור תוכנית אסטרטגית מקיפה בדומה לתוכניתעסקית הנעשית בארגון עסקי הפועל במשק תחרותי.

כאמור, עיקר הויכוח באשר למבנים לשימור הוא בין "התפיסה הירוקה" לביןגישת "הפיתוח המטרופוליטאני". ראוי כי את השאלה באשר לשטחים פנוייםיבחנו יועצים עסקיים, יועצים כלכליים ומומחים בתחומים הרלוונטיים, שכן אין מדובר בסוגיהפשוטה: היצע שטחים הוא תחום אשר נוגע גם לנושא של מדיניות קרקעית ואורבאנית.זאת, משום שניתן ליצור שטחי בניה נוספים מבלי להוסיף דונם פנוי אחד אל ידי אישור תוספתבניה של קומה או אישור ציפוף אורבאני על יחידות הקרקע.

לדוגמא, בעיר ירושלים נעשו מאמצים רבים ליצור כרטסת שימור מעודכנת, כיוון שרישוםוצילום נכסים הוא תנאי מוקדם לקביעתם כמבנים לשימור וטיפול בהם. עם זאת, תנאי זהכשלעצמו אינו מספיק. בכדי שהשימור יצא מן הכוח אל הפועל יש צורך בהכנת תכניתאסטרטגית, בתקצוב תחזוקה שוטפת של המבנים, על ידי תקציב העירייה או על ידי יזמים ובעלישטחים גובלים. לרוב, אלו האחרונים יידרשו לתקצב מבנים לשימור לכשיבקשו אישוריםוהתרי בניה לפרויקטים גובלים או סמוכים. בנוסף, בכדי לממש תוכנית לשימור מבנים, ישלשלט אותם ולהסביר את הרקע לשימור וחשיבות האתר. יש לדרוש דיווח שנתי מלא אשר יפרטמה נעשה כדי לשמר את האתרים ומה מצב תחזוקתם, וכן ליצור מערכת קנסות משמעותית אשר תחולעל מי שיגרום נזק לנכסי השימור, אם באופן ישיר או באופן עקיף, עקב הזנחת התחזוקהבמקום. תנאי נוסף ליישום מבנים הוא יצירת מקור הכנסות נוסף לתחזוקתם, דוגמת הפקת ספראתרים פופולארי למכריה לציבור הרחב. ייעוץ עסקי וכן ייעוץ כלכלי פיננסי של חברהמקצועית יכול לתרום רבות לבניית תוכנית עסקית אסטרטגית, אשר תתווה את אבני הדרךלתהליך שימור האתר בטווח הקצר והארוך. תוכנית מקצועית עשויה להכפיל ואף לשלש אתהתועלת מהפרויקטים השונים.

 

כידוע לכול עתודות הקרקע לבנייה למגורים בערים המרכזיותהן מוגבלות, דבר העשוי למנוע את התפתחותה ארוכת הטווח של העיר הנבחנת. מסיבה זועולה פעמים רבות שוב הויכוח באשר לפיתוח על חשבון שימור מבנים. אנו מאמינים כילמעשה הויכוח אינו הכרחי. לדוגמא, בירושלים הוצעו בעבר מספר אלטרנטיבות למניעת עצירהשל התפתחות העיר, כגון פניה מערבה ופיתוח השכונות המערביות ["תכניתספדי"]. עם זאת, תוכנית זו יצאה מנקודת הנחה כי עתודות הקרקע במרכז העיר הןמוגבלות. ללא ספק, מבחינת היעילות האורבאנית, עיר מצופפת הינה אפקטיבית יותר בכלהקשור לפיתוח וניצול תשתיות, יעילות התחבורה הציבורית והפיתוח המסחרי. משום כך, ישלהעדיף ציפוף, אם ניתן לבצעו, על פני פריסת הבנייה במרחב. השאלה העיקרית שישלהעלות הינה האם קיימים התנאים אשר יתמכו במצב של ציפוף, ויאפשרו הימצאות אוכלוסיהגדולה יותר בהיקף השטח הקיים, דוגמת בתי ספר, מתקני בריאות, מערכות דרכים ותשתיותאחרות. במידה ותנאים אלה מתקיימים, תושבי העיר, וכן קופת העירייה, יוכלו רקלהרוויח מבחירה בציפוף העיר.

לסיכום, אנו סבורים כי שימור מבנים ופיתוח אורבאני אינם בהכרח תהליכים סותרים.ישנם מקרים בהם פיתוח העיר באמצעות ציפוף יכול להועיל לה ולתושביה יותר מבנייהבמרחב. כמו כן, שימור מבנים על בסיס תוכנית עסקית אסטרטגית יכול גם הוא להביאתועלת ולתרום להתפתחות העיר.