שימור מבנים מול פיתוח אורבני – או מנועי צמיחה חופפים?

מאת: אבי חפץ ומאיר בן יוסף


הוויכוח בין שומרי הסביבה ונכסי התרבות ובין מצדדי הפיתוח, נתפס פעמים רבות כקוטבי ובלתי ניתן לגישור. עם זאת, אנו סבורים כי שניהם פועלים באותו כיוון בהקשר לתרומה שלהם להרחבת הצמיחה המקומית.

מבנים לשימור בערים ותיקות הינם נכסי תרבות ייחודיים. קיום מבנים כאלו והמשאבים שהעיריות מוכנות להשקיע בשמירה ובתחזוקה שלהם, מצביעים על החשיבות הניתנת לשימור עברה של העיר. למבני שימור היבטים היסטוריים, אדריכליים ואסתטיים. היבט נוסף, עליו בדרך כלל פחות נותנים את הדעת, הוא ההיבט הכלכלי של נכסים אלה. הודות ליכולתם לעטר את העיר בסיפורים מוחשיים מן העבר ולמשוך אל העיר תיירים. מסיבה זו, רצוי לקבוע עבור מבנים לשימור תוכנית אסטרטגית מקיפה, בדומה לתוכנית עסקית הנעשית בארגון עסקי הפועל במשק תחרותי.

כאמור, עיקר הוויכוח באשר למבנים לשימור הוא בין "התפיסה הירוקה", לבין גישת "הפיתוח המטרופוליטני". ראוי כי את השאלה באשר לשטחים פנויים יבחנו יועצים עסקיים, יועצים כלכליים ומומחים בתחומים הרלוונטיים, שכן אין מדובר בסוגיה פשוטה: היצע שטחים הוא תחום אשר נוגע גם לנושא של מדיניות קרקעית ואורבנית, זאת משום שניתן ליצור שטחי בנייה נוספים, מבלי להוסיף דונם פנוי אחד על ידי אישור תוספת בנייה של קומה, או אישור ציפוף אורבני על יחידות הקרקע.

לדוגמה, בעיר ירושלים נעשו מאמצים רבים ליצור כרטסת שימור מעודכנת, כיוון שרישום וצילום נכסים הוא תנאי מוקדם לקביעתם כמבנים לשימור וטיפול בהם. עם זאת, תנאי זה כשלעצמו אינו מספיק. בכדי שהשימור יצא מן הכוח אל הפועל, יש צורך בהכנת תכנית אסטרטגית בתקצוב תחזוקה שוטפת של המבנים, על ידי תקציב העירייה או על ידי יזמים ובעלי שטחים גובלים. לרוב, אלו האחרונים יידרשו לתקצב מבנים לשימור לכשיבקשו אישורים והתרי בנייה לפרויקטים גובלים או סמוכים. בנוסף, בכדי לממש תוכנית לשימור מבנים, יש לשלט אותם ולהסביר את הרקע לשימור וחשיבות האתר. יש לדרוש דיווח שנתי מלא אשר יפרט מה נעשה כדי לשמר את האתרים ומה מצב תחזוקתם, וכן ליצור מערכת קנסות משמעותית אשר תחול על מי שיגרום נזק לנכסי השימור, אם באופן ישיר או באופן עקיף, עקב הזנחת התחזוקה במקום. תנאי נוסף ליישום מבנים, הוא יצירת מקור הכנסות נוסף לתחזוקתם, דוגמת הפקת ספר אתרים פופולרי למכריה לציבור הרחב. ייעוץ עסקי וכן ייעוץ כלכלי פיננסי של חברה מקצועית, יכול לתרום רבות לבניית תוכנית עסקית אסטרטגית, אשר תתווה את אבני הדרך לתהליך שימור האתר בטווח הקצר והארוך. תוכנית מקצועית עשויה להכפיל ואף לשלש את התועלת מהפרויקטים השונים.

כידוע לכל, עתודות הקרקע לבנייה ולמגורים בערים המרכזיות הן מוגבלות, דבר העשוי למנוע את התפתחותה ארוכת הטווח של העיר הנבחנת. מסיבה זו, עולה פעמים רבות שוב הוויכוח באשר לפיתוח על חשבון שימור מבנים. אנו מאמינים, כי למעשה הוויכוח אינו הכרחי. לדוגמה, בירושלים הוצעו בעבר מספר אלטרנטיבות למניעת עצירה של התפתחות העיר, כגון פניה מערבה ופיתוח השכונות המערביות ["תכנית ספדי"]. עם זאת, תוכנית זו יצאה מנקודת הנחה כי עתודות הקרקע במרכז העיר הן מוגבלות. ללא ספק, מבחינת היעילות האורבנית, עיר מצופפת הינה אפקטיבית יותר בכל הקשור לפיתוח וניצול תשתיות, יעילות התחבורה הציבורית והפיתוח המסחרי. משום כך, יש להעדיף ציפוף אם ניתן לבצעו, על פני פריסת הבנייה במרחב. השאלה העיקרית שיש להעלות הינה האם קיימים התנאים אשר יתמכו במצב של ציפוף, ויאפשרו הימצאות אוכלוסיה גדולה יותר בהיקף השטח הקיים, דוגמת בתי ספר, מתקני בריאות, מערכות דרכים ותשתיות אחרות. במידה ותנאים אלה מתקיימים, תושבי העיר וכן קופת העירייה, יוכלו רק להרוויח מבחירה בציפוף העיר.

לסיכום, אנו סבורים כי שימור מבנים ופיתוח אורבני אינם בהכרח תהליכים סותרים. ישנם מקרים בהם פיתוח העיר באמצעות ציפוף יכול להועיל לה ולתושביה יותר מבנייה במרחב. כמו כן, שימור מבנים על בסיס תוכנית עסקית אסטרטגית יכול גם הוא להביא תועלת ולתרום להתפתחות העיר.